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开征空置税 香港楼市遭暴力砸盘

时间:2019-04-26 11:21来源:www.xyfcxx.com 作者:信阳房产信息网

开征空置税 香港楼市遭暴力砸盘

2019-03-18 17:53 来源:时代周报

原标题:开征空置税 香港楼市遭暴力砸盘

开征空置税 香港楼市遭暴力砸盘

文 | 贾敏

香港空置税距离面世,只差临门一脚。

最新消息,空置税草拟法案已大致完成,准备下月提交立法会讨论。从去年6月香港特区政府提出一手楼空置税,到如今草案完成,已经过去9个月,对一部法律来说,这样的速度足够迅速。

对香港来说,这种迅速或许是不得已而为之。从2016年初开始,香港房价连涨25个月,涨幅高达38.5%,并连续18个月刷新最高纪录。

但空置税一来,香港楼市立即就有“歇菜”的迹象。

空置税未出 香港楼市已趴

空置税现在还没有正式面世,但它的威力已经逐渐发挥出来。

从2018年6月香港将征收空置税的消息传出以来,香港的成交量连续下滑6个月。直到2019年初,才隐隐有些好转。换句话说,空置税的消息传出后,2018年整个下半年,香港楼市就一路下行。

香港土地注册处数据显示,香港住宅市场实际上从2018年7月开始出现下滑,环比下降了9.3%。其中2018年12月,香港住宅销售量仅有2060套,相较于6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。

从曲线图上来看,下跌之势有如黄河东去,一往无前。

开征空置税 香港楼市遭暴力砸盘

出处:香港土地注册处。从2018年7月开始,香港楼市成交量一路下降,及至2019年初方有好转。

几乎所有的香港地产从业人员都认为,导火索之一应该是香港特区政府推出的“空置税”政策。

在此之前,截止2018年5月,香港楼价已经连涨26个月,并且连续19个月创了新高,单价频频破记录。直到香港特区行政长官林郑月娥透露将征收空置税。

实际上,成交量连续下跌的主因,则是楼价松动的隐忧。

2018年8月,新界大铺一处楼盘,一间价值725万港币的房产被买家突然取消认购。而这样做的代价就是,买家将损失5%的定金。相当月31.6万元人民币。即便是放在人均收入是内地几倍的香港,这也差不多是普通人一年的收入。

另一处,香港马头角一处楼盘,也有买家毁约,而且将因此面临200万港元的损失。这相当于普通人差不多7年的收入。这位买家却说不要就不要了。

开征空置税 香港楼市遭暴力砸盘

在人们忙着取消订单时,开发商们也没闲着,正考虑着给新房降价。

香港最大开发商——新鸿基已将其中一个项目的房屋降价出售,这是不到一个月内这家开发商第二次降价。经过价格优惠后,这处位于九龙区南昌MTR站的房产已经降到2.4万港币/平方英尺,比去年12月上一批销售时的价格降了10%。

在房产买卖市场中,追涨杀跌的手法司空见惯。要知道,人们都想成为占便宜的那个,不想当高位站岗的“接盘侠”。

由此,买家更倾向于持币观望,等到房价回落到自己的心里预期时再出手,进而导致了楼市成交量的颓势。

全球最贵楼市 不吃不喝20年买一套房

全球恐怕没有哪个楼市,比得上香港楼市的牛气冲天。

在香港楼市20万元/平方米的均价面前,内地四大一线城市北上广深的房价也瞬间失色。

国际公共政策顾问机构Demographia连续15年发布国际房价负担能力报告。在2018年的报告中,对全球309个重要城市房价进行了调查。

结果显示,香港不负众望,连续第9年夺得房价最难负担城市之位,顺便还创下调查历年来最高水平。

香港房价收入比从2017年的19.4倍,上升到2018年的20.9倍。简单地说,就是一个中等收入家庭不吃不喝要20.9年才能买起一套普通住房,用这个报告形容就是房价已经到了“严重负担不起”的程度。

开征空置税 香港楼市遭暴力砸盘

《有楼万事足》

其实香港也不是从来都这样让人“负担不起”。香港房地产的腾飞还要回溯到上个世纪。

上世纪60年代,前港英政府的高地价政策,是香港房地产起飞的开端。港英政府掌握整个香港的土地供应,一步步一点点放出这些土地,坐享土地升值带来的巨大收益。

直到1997年香港回归,彼时香港房价就已经是全球第一。时任香港特区行政长官董建华出台“八万五”计划,简单说就是要每年供应不少于85000套住房。遗憾的是,97年的亚洲金融风暴,使得作为亚洲金融中心的香港受到巨大冲击。两相叠加之下,香港楼市一落千丈。当时,很多人的物业普遍贬值70%。这一下,之前花大价钱买房的人们坐不住了。

直到2003年董建华卸任香港特区行政长官,继任者开始走向与“八万五”相反的方向。当时,“房屋与规划地政局”局长孙明扬,出台了“孙九招”,全面收紧了房屋地铁基建的土地供应。此后3年,香港土地供应量基本为零,整个房地产市场犹如被冰封一般。

极低的供应量之下,香港楼市自然涨势如虹。一直到现在,香港土地供应仍旧处于很低的水平。

一直以来,谈到香港楼市供应,有一种论调常居于上风,即认为香港地少人多,可用土地面积少,因此才导致住房供应少。但实际上,香港有大量土地,其中40%是郊野公园。香港用作城市发展的土地,占比不过25%,其中用作住宅的土地仅占7%。数据显示,只要拿2%的土地出来发展住宅,就可以改善50%居住面积。

从新房供应量来看,香港每年的新房供应量只有约20000套,与香港250万个家庭的需求相比,供需比不到1%。

这样的市场,房屋空置率真的高吗?

空置税:名难副实

虽然空置税的消息一出,香港楼市随即停止火热气氛,然而最终效果如何,却并不明朗。

所谓房屋空置税,是政府为了充分利用资源而对空置的居民房屋收取一定量的税收。世界各国对空置税的规定各不相同,但一般都是对二手房征收空置税。

港版空置税则不一样。它瞄准的是一手房。

开征空置税 香港楼市遭暴力砸盘

去年6月28日,港版空置税出台,拟对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年租金,且大约相当于房价的5%。

举例来说,香港一套60平方米的公寓平均售价约1000万。以香港平均租金3%来计算,这样一套公寓的空置税=1000*3%*2=60万港元。

而香港人一般月收入也就1.5—2万港元,所以,空置税有其力度。

问题却在于,这一税负只针对开发商。按照这一政策的初衷,应是通过征收一手空置税,挤压开发商手中的楼盘,让新房尽快出售,进而平抑房价。

(责任编辑:信阳房产信息网)

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