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评论:2.2房贷松绑对楼市去库存作用几何?

时间:2016-02-05 01:43来源:www.xyfcxx.com 作者:信阳房产信息网

将5个百分点的浮动权下放给地方金融机构,是将房地产调控事权进一步下放给地方,有利于地方根据自身实际推动楼市去库存。除了房贷再松绑等新政外,还需更深刻的制度变革。

将5个百分点的浮动权下放给地方金融机构,是将房地产调控事权进一步下放给地方,有利于地方根据自身实际推动楼市去库存。除了房贷再松绑等新政外,还需更深刻的制度变革。

2月2日,央行和银监会联合发布消息,要求在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点,购买二套房且贷款未结清的家庭,最低首付比例不低于30%。这意味着,除北京、上海、广州、深圳、三亚五个实施限购措施的城市外,其他城市首套房贷款首付款比例都可下调至20%。

央行房贷新政的目的十分明确。化解房地产库存、以加快户籍制度改革带动住房等消费是业已定调的政策方向,这势必带动从户籍制度、财政政策到金融政策的变化。此前,户籍改革、将农民工全面纳入公积金体系等已经启动,正在召开的地方两会,也纷纷就去房地产库存提出了一系列新政策。在此背景下,继续实施一刀切式的、与各地房地产市场分化的现实不吻合的房贷首付政策已无意义。将5个百分点的浮动权下放给地方金融机构,实施差别化的调控政策,是将房地产调控事权进一步下放给地方,有利于地方根据自身实际推动楼市去库存,为经济起到切实兜底作用。

房贷再松绑也是楼市去库存形势严峻的必然要求。自2014年以来,各地就在纷纷试水,采取购房补贴等多种措施,以图盘活楼市。央行也在去年9月30日推出新政,要求在不实施“限购”的城市,居民家庭首套房首付比例调整为不低于25%,二套房首付比例也降至40%。但新一轮楼市松绑并未达到有效激活楼市的目的。社科院数据显示,2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米,现房待售面积4.26亿平方米,彻底完成去库存目标,需要23个月。还有研究认为,实际库存可能高达80亿-90亿平方米,按照过去3年平均销售速度计算,需要至少7年时间才能消化。无论哪个数据更接近事实,都已超出了正常的库存量,房贷政策加快松绑节奏、加大力度已是势在必然。

不少人担心,在房贷政策再松绑以后,楼市是否会再度形成泡沫,导致房价飙升,从而让农民工进城面临更高门槛。

从多数城市的楼市状况看,这种情况不会发生。一方面,楼市价格上涨的真正推动力在于流动性。在货币政策仍处于中性偏灵活的区间之时,不存在流动性泛滥的情况,楼市价格难以过快抬升。2月1日发布的百城价格指数也表明了这一点。另一方面,经过多年的疯狂扩张之后,楼市价格上涨的动能已有所衰竭。虽然政策面将农民工视作新增潜在的购房群体,但在基础配套措施还未到位的情况下,他们很难成为楼市消费主力。

重新建立起房地产市场在国民经济中的支柱地位,带动下游产业发展,同时让农民工进得了城,买得起房,除了房贷再松绑等新政外,还需更深刻的制度变革。比如,怎样归并降低购买环节的交易税费,在持有环节如何合理征税,农村宅基地如何入市,基本社会保障能否均等化等等。只有这些相关制度切实改进,楼市才能建立起降库存、促消费的稳定环境。

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